推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

倪虹

黨的二十屆四中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建議》）提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，這是以習(xí)近平同志為核心的黨中央面向“十五五”這一新的起點(diǎn)，著眼全局作出的重大決策部署。我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)、全面貫徹落實(shí)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

一、深刻認(rèn)識(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要意義

（一）推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是滿(mǎn)足人民美好生活向往的客觀需要。安居是人民群眾幸福生活的基點(diǎn)。黨的十八大以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，居民住房條件顯著改善，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過(guò)40平方米，戶(hù)均住房超過(guò)1.1套。建成世界規(guī)模最大的城鎮(zhèn)住房保障體系，建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房6800多萬(wàn)套，幫助1.7億群眾喜圓安居夢(mèng)。當(dāng)前，人民群眾住房需求總體上已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)為“好不好”，而且，隨著老齡化、少子化、區(qū)域人口增減分化，人們的生產(chǎn)生活方式變化，住房需求更加個(gè)性化、多樣化。必須順應(yīng)人民群眾對(duì)美好居住生活的新期待，不斷完善住房供應(yīng)體系，建設(shè)“好房子”、開(kāi)發(fā)好產(chǎn)品、提供好服務(wù)，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感、安全感。

（二）推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)的客觀需要。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，是以中國(guó)式現(xiàn)代化全面推進(jìn)強(qiáng)國(guó)建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期。實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，是中國(guó)式現(xiàn)代化的本質(zhì)要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)過(guò)20多年快速發(fā)展，有力支撐了我國(guó)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。2024年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為注重提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，有利于促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。

（三）推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的客觀需要。我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域很多制度是為了擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模、解決住房短缺問(wèn)題，在支撐房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，由于資本迅速擴(kuò)張，推動(dòng)形成了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，其弊端日益凸顯，已經(jīng)難以為繼。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速發(fā)展期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。必須適應(yīng)新階段新變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、監(jiān)管方式改革，創(chuàng)新發(fā)展模式和方法，有力有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)，加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

二、準(zhǔn)確把握推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的總體要求

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，必須堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指引，牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，錨定目標(biāo)、把握原則、找準(zhǔn)著力點(diǎn)。

（一）錨定推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要目標(biāo)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求的住房供應(yīng)體系，健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)住房品質(zhì)顯著提升、風(fēng)險(xiǎn)隱患有效防控、企業(yè)轉(zhuǎn)型成效明顯，推動(dòng)房地產(chǎn)供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，以高品質(zhì)供給、高效率保障、高水平運(yùn)行持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

（二）處理好推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要關(guān)系。一是長(zhǎng)期和短期的關(guān)系。既要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度改革，構(gòu)建與推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的體制機(jī)制和政策法規(guī)體系，也要立足當(dāng)前，落實(shí)好已出臺(tái)政策舉措，著力鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。二是頂層設(shè)計(jì)和因城施策的關(guān)系。堅(jiān)決落實(shí)黨中央關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要部署，同時(shí)，從各地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、人口數(shù)量結(jié)構(gòu)變化等實(shí)際出發(fā)，因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策。三是市場(chǎng)和保障的關(guān)系。堅(jiān)持優(yōu)化市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合，形成保障和市場(chǎng)兩個(gè)體系定位清晰、功能互補(bǔ)的供應(yīng)格局。四是增量和存量的關(guān)系。堅(jiān)持合理控制增量、優(yōu)化調(diào)整存量、著力提高質(zhì)量。五是促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。堅(jiān)持防范風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化監(jiān)管和創(chuàng)新發(fā)展模式相協(xié)調(diào)，持續(xù)深化改革推動(dòng)轉(zhuǎn)型，建立風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制。

（三）強(qiáng)化推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)支撐。強(qiáng)化法律支撐，對(duì)照推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，全面梳理存在的突出問(wèn)題和體制機(jī)制方面的深層次矛盾，修訂相關(guān)法律法規(guī)。強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)支撐，嚴(yán)格執(zhí)行住宅項(xiàng)目規(guī)范，出臺(tái)“好房子”建設(shè)指南，支持制定地方標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以高標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展。強(qiáng)化技術(shù)支撐，抓好房地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)科研項(xiàng)目，圍繞提升住房品質(zhì)開(kāi)展前瞻性、探索性技術(shù)研發(fā)應(yīng)用，推廣惠民實(shí)用技術(shù)，以科技賦能房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。強(qiáng)化人才支撐，加強(qiáng)高層次人才培養(yǎng)和使用，大力弘揚(yáng)工匠精神，建設(shè)適應(yīng)住房發(fā)展新階段要求的技能人才隊(duì)伍。

（四）建立健全推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的保障機(jī)制。要堅(jiān)持和加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化各級(jí)黨委推進(jìn)房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，省級(jí)加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，城市落實(shí)主體責(zé)任。房地產(chǎn)工作是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性、復(fù)雜性很強(qiáng)的工作，涉及開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、使用等多個(gè)環(huán)節(jié)，住建、發(fā)改、財(cái)政、自然資源、金融、稅收等多個(gè)部門(mén)，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房人等多方主體，人口、土地、資金等多個(gè)要素，必須堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，切實(shí)加強(qiáng)部門(mén)間統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按照職責(zé)分工優(yōu)化要素配置、提升管理效能，推動(dòng)形成部門(mén)協(xié)同聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制。

三、全面落實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)

《建議》提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度?！蔽覀円獪?zhǔn)確把握、扎實(shí)推進(jìn)，以實(shí)際行動(dòng)把推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

（一）優(yōu)化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。各地要從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持盡力而為、量力而行，堅(jiān)持貨幣與實(shí)物相結(jié)合、配租與配售相結(jié)合，以需定建、以需定購(gòu)，通過(guò)多種方式增加保障性住房供應(yīng)，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。要堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)，不斷健全保障性住房申請(qǐng)、輪候、準(zhǔn)入、使用、退出等管理機(jī)制并嚴(yán)格監(jiān)督實(shí)施，加快建立住房保障輪候庫(kù)制度，精準(zhǔn)對(duì)接保障對(duì)象需求和保障房源供給，提升保障效能。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)人口變化合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力，依法維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。

（三）改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制，項(xiàng)目公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司銷(xiāo)售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個(gè)項(xiàng)目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項(xiàng)目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項(xiàng)目公司利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的機(jī)制。在商品房銷(xiāo)售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

（四）實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平。在城市更新中一體推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，持續(xù)抓好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，下大力氣解決好加裝電梯、停車(chē)、充電等難題，改善群眾居住條件和生活環(huán)境，建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)，防范安全風(fēng)險(xiǎn)，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間。

（五）實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。強(qiáng)化黨建引領(lǐng)，探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)服務(wù)意識(shí)，著力解決小區(qū)居民天天有感的“關(guān)鍵小事”，提升居住品質(zhì)。擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”，滿(mǎn)足居民多樣化多層次居住生活需求。

（六）建立房屋全生命周期安全管理制度。從我國(guó)存量房屋規(guī)模大、建成時(shí)間長(zhǎng)的實(shí)際出發(fā)，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度，強(qiáng)化房屋安全保障。房屋安全體檢制度旨在及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋安全風(fēng)險(xiǎn)隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問(wèn)題。房屋安全管理資金由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)組成，個(gè)人賬戶(hù)即業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；公共賬戶(hù)按照“取之于房、用之于房”、“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，通過(guò)財(cái)政預(yù)算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度旨在以市場(chǎng)化方式提高安全保障能力。